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- Urteile -

Mietverträge dürfen für einen bestimmten Zeitraum das gesetzliche Kündigungsrecht ausschließen

Eine individual-vertragliche Vereinbarung in einem Mietvertrag, wonach das Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist, ist zulässig. Zwar darf nach § 573c Abs.4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abgewichen werden. Mit einem Kündigungsverzicht werden aber die Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage nach der Kündigungsfrist stellt sich erst, wenn dem Mieter ein Kündigungsrecht zusteht.

Der Sachverhalt:
Die Kläger hatten an die Beklagten mit Vertrag vom 17.10.2001 einen Wohnung vermietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1.1.2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten.

Die Beklagten teilten den Klägern noch vor Mietbeginn mit, dass sie an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den Mietvertrag hilfsweise kündigten. Sie zahlten lediglich für den Januar 2002 Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet. Die Kläger verlangten von den Beklagten Die Zahlung der Miete für die Monate Februar und März. AG und LG wiesen die hierauf gerichtete Zahlungsklage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH die Vorentscheidungen auf und gab der Klage statt.

Die Gründe:
Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Mietzahlungen für die Monate Februar und März. Der Anspruch ist Rechtsfolge des zwischen den Parteien vereinbarten Kündigungsverzichts. Dieser ist wirksam. Er verstößt insbesondere nicht gegen § 573c Abs.4 BGB. Hiernach darf zwar nicht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abgewichen werden. Durch den Kündigungsverzicht werden aber die Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden kann, stellt sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zusteht.

Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht nicht gegen die Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts. Nach der alten (bis zum 31.8.2001 geltenden) Rechtslage war die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für einen begrenzten Zeitraum zulässig. In der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Parteien weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand nicht verändern wollte.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schutzzweck von § 573c Abs.1, 4 BGB. Der Gesetzgeber wollte mit der Mietrechtsreform die Vertragsfreiheit zwischen Mietern und Vermietern stärken. Außerdem können die finanziellen Folgen für den Mieter durch eine Weitervermietung - auch nach Stellung eines Nachmieters durch den Mieter - abgemildert werden. Der Kündigungsausschluss stellt daneben auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs.4 BGB dar. Durch die Neuregelung des Zeitmietvertrages soll der Mieter lediglich vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden.

BGH 22.12.2003, VIII ZR 81/03

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BGH-Urteil Mietminderung im Urkundenprozess

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Klagemöglichkeit von Vermietern gegen Mietminderungen gestärkt. Rückständige Zahlungen kann ein Vermieter dem Urteil zufolge in einem vereinfachten "Urkundenprozeß" einklagen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter Mängel an der Wohnung geltend macht und die Miete entsprechend mindert.

Im "Urkundenprozeß" sind - um das Verfahren zu beschleunigen - nur Urkunden sowie die Aussagen von Kläger und Beklagten als Beweismittel zulässig. Allerdings ergehen Urteile nur unter Vorbehalt und können anschließend in einem normalen Prozeß überprüft werden.

Der BGH argumentiert, der Mieter könne seine Beweise in einem anschließenden Nachverfahren vorlegen und - falls er zu Unrecht zur Begleichung von Mietrückständen verurteilt worden sei - Schadenersatz vom Vermieter verlangen. Damit werden den Rechten der Mieter Rechnung getragen.

Im konkreten Fall gab der BGH dem Vermieter einer Vier-Zimmer-Wohnung Recht, dessen Mieter Mängel geltend gemacht und die Miete um fast 500 Euro monatlich gekürzt hatte. Im Urkundenprozeß, den der Vermieter angestrengt hatte, ließen sich diese Mängel allerdings nicht beweisen, so daß er unter Vorbehalt zur Zahlung verurteilt wurde.

(Aktenzeichen: VIII ZR 216/04 vom, 1. Juni 2005).

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Mieterhöhung die nach Mietspiegel höchstzulässige Miete überschritten

Wird durch eine Mieterhöhung die nach Mietspiegel höchstzulässige Miete überschritten, so ist die Mieterhöhung nicht insgesamt unwirksam. Bis zur Obergrenze des Mietspiegels bleibt die Mieterhöhung vielmehr wirksam. Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass den Vermieter zwar einerseits eine gesetzliche Begründungspflicht trifft, er andererseits aber auch ein vom Grundgesetz geschütztes Eigentumsrecht hat. Deshalb dürften an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (BGH VIII ZR 52/03).

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Schadenersatz für entgangene Zinsen

Eine Bank darf von einem Kunden, der eine Eigentumswohnung (hier: für 255.000 Mark) kaufen und sich dafür ein Darlehen nehmen wollte, Schadenersatz für entgangene Zinsen verlangen (hier in Höhe von rund 17.000 Mark), wenn der Käufer sich für eine billigere Immobilie entscheidet und das Geldinstitut nicht bereit ist, den Kredit dafür zur Verfügung zu stellen.

OLG Koblenz, 3 U 261/98

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Verwaltungskosten umlegbar!

Zahlungspflicht des Mieters von "Verwaltungskosten der Mieteinheit" neben der Grundmiete bzw. neben den Betriebs- und Nebenkosten
"Verwaltungskosten können neben der Grundmiete bzw. neben den Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Position in dem Mietvertrag ausdrücklich in Form eines Festbetrages zwischen den Parteien vereinbart wurde und die mietvertragliche Regelung unmissverständlich für den Mieter ist." 
Verwaltungskosten sind Kosten, die für die Verwaltung eines Grundstücks, eines Gebäudes oder einer Mieteinheit anfallen, wie beispielsweise die Kosten der Erstellung der Betriebskostenabrechnung.

Bei den Verwaltungskosten handelt es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 4 Abs. 1 MHRG, § 27 der 2. Berechnungsverordnung, die im Rahmen der Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden können.

Bei der Umlage der Verwaltungskosten auf den Mieter wird daher regelmäßig eingewandt, daß dies nicht zulässig sei, da es sich um die Einführung einer weiteren Gruppe von Nebenkosten handelt, die der gesetzlichen Regelung widerspricht.

Das Landgericht Mannheim vermochte dies nicht zu sehen, mit dem Argument, daß sich aus den einschlägigen gesetzlichen Regelungen eine Beschränkung dergestalt, daß Verwaltungskosten grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden können, nicht entnehmen lasse.

Auch ein Verstoß gegen das Gebot der Transparenz formularvertraglicher Vereinbarungen läßt sich nach Auffassung der Richter des Landgerichts Mannheim nicht feststellen, wenn in der mietvertraglichen Klausel deutlich und unübersehbar der Verwaltungskostenbetrag sich in Form eines Festbetrages gegenüber der geltenden Umlage der Heiz- und sonstigen Betriebskosten abgrenzt und für den Mieter klar ersichtlich ist, daß diese Nebenleistung gesondert zu vergüten ist.

(Urteil des Landgerichts Mannheim, Aktenzeichen: 4 S 167/98)

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Mindestangaben für Abrechnung

Nach herrschender Auffassung (u. a. BGH, Urteil v. 23. 11. 1981 VIII ZR 298/80 in: Neue Juristische Wochenschrift 1982, S. 5731 KG, Beschluss v. 28. 5. 1998 8 Re-Miet 4877/97 in- Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW) 19981 S. 24) muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung, soweit keine weiteren Abreden bestehen, folgende Mindestangaben enthalten:

1. Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten.
2. Die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel.
3. Die Berechnung des Anteils des Mieters.
4. Den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Was die Gesamtkosten betrifft, so sind die einzelnen Kostenarten zu bezeichnen. Nicht erforderlich ist, dass auch die jeweiligen Rechnungsdaten angegeben werden (KG, Beschluss v. 28. 5. 1998 in: DWW 1998, S. 24).
Die Abrechnung der Nebenkosten hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen. Sie muss für ihn ohne große Schwierigkeiten nachvollziehbar sein.
Die Anforderungen an die Abrechnung gelten sowohl für die Vermietung von Wohnraum als auch von Gewerberaum.

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Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

Der während der Abrechnungsperiode als Vermieter aus dem Mietvertrag ausgeschiedene Grundstücksveräußerer muss nicht über die Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen, die der Mieter an ihn als Voreigentümer und Vermieter geleistet hat.

(AG Coesfeld, Urteil vom 22.05.1992 - 6 C 44/92) WM 92, 379
s. auch § 535 BGB, § 4 MHG


Wechselt die Person des Vermieters während einer Abrechnungsperiode, so muss der neue Vermieter über die gesamte Verbrauchsperiode und die während dieser Zeit geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen abrechnen.

(AG Hamburg, Urteil vom 16.04.1992 - 48 C 1192/91) WM 92, 380
s. auch § 535 BGB, § 571 BGB, § 572 BGB, § 4 MHG

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Keine Rückzahlung der Betriebskosten bei unterlassener Abrechnung

Dem OLG Hamm wurde folgende Rechtsfrage vorgelegt: Ist ein Vermieter verpflichtet, alle von einem Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurückzuerstatten, wenn der Vermieter nicht innerhalb angemessener Zeit nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung vorlegt? Das Gericht sagte nein.

Dem Rechtsentscheid lag der Fall zugrunde, daß ein Vermieter über Jahre keine Betriebskostenabrechnungen erteilt hafte. Daraufhin forderte der Mieter alle geleisteten Vorauszahlungen klageweise zurück und bekam vor dem Amtsgericht auch Recht. Das mit der Berufung befaßte Landgericht legte die Rechtsfrage schließlich dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vor.

Dieses erließ einen Rechtsentscheid zugunsten des Vermieters. Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, innerhalb angemessener Zeit (maximal ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode) eine Abrechnung zu erteilen. Tut er dies trotzdem nicht, so ist der Mieter jedoch darauf verwiesen, seinen Anspruch auf Abrechnung einzuklagen und vollstrecken zu lassen. Darüberhinaus kann er mittels eines ihm zustehenden Zurückbehaltungsrechts die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen verweigern. Für einen Anspruch auf Rückzahlung aller Vorauszahlungen gebe es jedoch keine gesetzliche Grundlage.

(OLG Hamm, 1/98 30REMiet)

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Fehlerhafte Betriebskostenabrechnung: Welche Rechte hat der Mieter?

Mängel der Abrechnung begründen keinen Anspruch des Mieters auf Rückerstattung der Vorauszahlungen. Der Mieter kann in einem solchen Fall nur verlangen, daß ihm die Abrechnung erläutert wird und daß er Einblick in die Abrechnungsbelege erhält.

In einem vom LG Hamburg entschiedenen Fall hatte ein Mieter den Vermieter auf Rückerstattung der Betriebskosten-Vorauszahlungen in Anspruch genommen. Der Mieter begründete dies damit, daß die Betriebskosten-Abrechnung fehlerhaft sei. Das Landgericht hat die Klage allerdings abgewiesen. Zwar kann ein Mieter aus vertraglichem Recht die Rückerstattung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verlangen, wenn der Vermieter eine Abrechnung gänzlich unterläßt und sich der Anfall von Betriebskosten in einer bestimmten Höhe nicht feststellen läßt. Mängel der Abrechnung reichen jedoch für einen Rückforderungsanspruch nicht aus. Der Mieter hat in einem solchen Fall nur Anspruch auf nähere Erläuterung der Abrechnung sowie auf Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege. Dieser Anspruch kann durch Klage oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchgesetzt werden.

(LG Hamburg, Urteil v. 16. 1. 1997, Az.: 307 S 126/96)

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1.8.2000 Landgericht Berlin: Vermieter darf rückwirkende Grundsteuererhöhung vom Mieter nachfordern

Oberhausen- Die Berechtigung des Finanzamtes durch einen Leistungsbescheid die Grundsteuer rückwirkend zu erhöhen, ist bislang vom Verfassungsgericht nicht beanstandet worden. Unklar war allerdings bislang, ob ein Vermieter berechtigt ist, seinen Mieter wegen der höheren Grundsteuerbelastung zur Kasse zu bitten, wenn er die Betriebskosten bereits endgültig abgerechnet hat.

In einem unlängst veröffentlichten Urteil hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 10. Februar 2000, Aktenzeichen: 62 S 409/99 nunmehr entschieden:

Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, die unvorhersehbaren Nachbelastungen selbst zu tragen und kann daher entsprechend dem Verbrauchsprinzip unter Bezugnahme auf die bereits erteilte Abrechnung einen Nachschlag für die spätere Grundsteuererhöhung verlangen.

"Eine erfreuliche Klarstellung" kommentiert Haus & Grund Geschäftsführer Jochen Schütz die Entscheidung des Landgerichts. Es könne unter dem Strich auf die grundsätzliche Zahlungsverpflichtung des Mieters keinen Einfluss haben, ob die Höhe der Grundsteuer im Rahmen eines turnusmäßigen Bescheides oder für den Vermieter unvorhergesehen durch einen Nachtragsbescheid festgesetzt werde.

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Hausmeister: Angemessenes Gehalt zählt zu den Betriebskosten

In Eigentümergemeinschaften sind die Ausgaben für den Hausmeister als Betriebskosten umlagefähig - allerdings nur, wenn sie ortsüblich sind bzw. dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Sind die Kosten für den Hausmeister auffällig hoch, so hat der Vermieter nachvollziehbar darzulegen, daß sie erforderlich, angemessen und wirtschaftlich sind, urteilte das Amtsgericht Köln.

Amtsgericht Köln, 215 C 7/97 

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Verweis auf Anlage 3 zu § 27 II. BV unwirksam

Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II. BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage.

(AG Dortmund, Urteil vom 14.05.1996 - 125 C 2909/96) WM 96, 425

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Verweis auf Abrechnung des Verwalters

In der Betriebskostenabrechnung über die vermietete Eigentumswohnung kann hinsichtlich der Betriebskosten auf die Abrechnung des WEG-Verwalters verwiesen werden.

(LG Wuppertal, Urteil vom 02.03.1999 - 16 S 280/98) WM 99, 342 f.

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Guthaben des Mieters aufrechnen

Der Vermieter ist nicht gehindert, mit der Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung gegen den Guthabenanspruch des Mieters aus einer anderen Abrechnungsperiode aufzurechnen. Die Kammer hält an ihrer Rechtsprechung zum Aufrechnungsverbot bezüglich Mieterguthaben aus Betriebskostenabrechnungen nicht fest.

(LG Berlin, Urteil vom 03.12.1998 - 62 S 197/98) WM 99, 343 f.

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Keine Aufstellung der Einzelpositionen

Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 23.11.1981 (WM 1982, 132) bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit regelmäßig nicht der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten bzw. einer Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten. Will das Landgericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen, bedarf es einer Divergenzvorlage.

(KG, Beschluss vom 28.05.1998 - 8 RE-Miet 4877/1997) WM 98, 474

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Verweis auf Anlage 3 zu § 27 II. BV unwirksam

Der bloße Verweis im Formularmietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 II.BV ist als Betriebskostenvereinbarung unverständlich mit der Folge der Unwirksamkeit der Betriebskostenumlage.

(AG Marsberg, Urteil vom 27.12.1996, Az. 1 C 256/96) WM 97, 230

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Verweis auf Anlage 3 zu § 27 II. BV unwirksam

Die Klausel der Mieter trägt die Nebenkosten, Betriebskosten gem. § 27 II.BV ist ebenfalls nicht spezifiziert genug. Der Vermieter muss hier die im einzelnen in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Betriebskostenarten dem Vertrag beilegen, wenn diese für eine Nebenkostenabrechnung maßgebend sein soll.

(AG Münster) WM 1983, 239
(AG Hamburg) WM 1980, 242

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Inhalte einer ordnungsgemäßen Abrechnung

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß erstellt, wenn sie aus sich heraus verständlich ist und die hierzu von der Rechtsprechung aufgestellten Mindestanforderungen erfüllt. Danach müssen in der Abrechnung die auf die einzelnen Kostenpositionen entfallenden Beträge, der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der von dem Mieter zu tragenden Kosten sowie die in Abzug zu bringenden Vorauszahlungen übersichtlich und verständlich aufgelistet werden.

2. emgegenüber müssen die Kosten, die auf die einzelnen Betriebskostenarten entfallen, nicht aufgeschlüsselt werden. Sofern der Mieter Zweifel an den genannten Gesamtbeträgen hat, bleibt es ihm unbenommen, Einsicht in die zugrundeliegenden Rechnungen zu nehmen.

(Urteil des AG Köln vom 07.07.1993 - 203 C 187/93) ZMR 96, I

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Vertragsgrundlagen für eine Betriebskostenabrechnung

Die Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten (§ 259 BGB).

Die geordnete Zusammenstellung erfordert eine übersichtliche Aufgliederung der in die Abrechnung eingestellten Kostenarten. Ein nicht täglich mit Abrechnungen konfrontierter Durchschnittsmieter muss in die Lage versetzt werden, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dies bedeutet, dass die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein muss.

Wenn keine Vereinbarung über die einzustellenden Nebenkosten getroffen worden ist, verlangt der BGH regelmäßig folgende Mindestangaben:
a) Eine übersichtliche Gliederung der eingestellten Kosten.
b) Die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels.
c) Die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils.
d) Die Berücksichtigung der Vorauszahlungen des Mieters.

(BGH, RE vom 23.11.1981) WM 1982, 207

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Belegeinsicht des Mieters einer Eigentumswohnung

Das Recht des Mieters einer Eigentumswohnung auf Einsicht in die Berechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auf die Jahresabrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden Wohnungseigentümer ausgehändigt hat.

(LG Mannheim, Urteil vom 16.08.1995 - 4 S 47/95) WM 96,630

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Kein Gebrauch vom Einsichtsrecht des Mieters

Ein Bestreiten mit "Nichtwissen" der Kostenansätze durch den Mieter ist nicht zulässig, wenn dieser von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch gemacht hat.

(LG Hannover) WM 1990, 228

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Kein Anspruch des Mieters auf Aushändigung von Belegen

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Angaben in der Abrechnung zu belegen. Dem Mieter steht lediglich das Recht zu, zur Überprüfung der Angaben in die einschlägigen Unterlagen gebührende Einsicht zu verlangen. Auf eine Übersendung oder Aushändigung von Belegen hat der Mieter keinen Anspruch.

(AG Kerpen, Urteil vom 10.01.1997 - 21 C 414/1996) WM 98,319

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Betriebskostenabrechnung doppelt so hoch

Bei der Betriebskostenabrechnung durch die klagenden Vermieter stellte sich heraus, daß die entstandenen Betriebskosten die Vorauszahlungen um mehr als das Doppelte überstiegen. Die beklagten Mieter zahlten die Nachforderung nicht. Sie waren der Ansicht, sie seien von den noch ausstehenden Betriebskosten nach den Regeln der culpa in contrahendo freizustellen. Die Klage war in beiden Instanzen erfolgreich.

Es konnte nicht festgestellt werden, daß die Vermieter bei Vertragsschluß eine bestimmte Höhe der Betriebskosten zugesichert oder die Mieter bewußt über die Höhe der tatsächlichen Betriebskosten getäuscht hätten. Den Mietern sei auch kein Schaden entstanden. Sie haben nämlich nur dargelegt, daß sie die streitgegenständliche Wohnung nicht angemietet hätten. Sie haben aber nicht dargelegt, daß sie eine billigere Alternative gehabt hätten. Einen Schaden habe allenfalls der Vermieter, der bis zur Abrechnung einen zinslosen Kredit gewähre.

Unerheblich ist nach der Entscheidung, daß die Vermieter (offenbar vor der Abrechnung) vorbehaltlos die Kaution freigegeben hatten. Damit mögen etwaige Ansprüche des Vermieters wegen Mängeln und Beschädigungen ausgeschlossen sein, weil er mit der vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution den Zustand der Wohnung bei Rückgabe als vertragsgemäß anerkenne. Noch nicht fällige Betriebskostennachzahlungen werden von dem Anerkenntnis nicht erfaßt. Ihretwegen habe der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht, und es stehe ihm frei davon Gebrauch zu machen.

Landgericht Berlin Beschluß vom 05.05.2000 65 S 144/00 GE 2000, 893

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Aufzugskosten für Erdgeschoßmieter

Eine formularmietvertraglich vereinbarte anteilige Umlage der Aufzugskosten auf den/die Mieter der Erdgeschoßwohnung(en) ist wirksam.

AG Köln, Urteil vom 8. 10. 1997 - 220 C 137/971

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Kabelanschluß

Das Gericht ist der Ansicht, der Vermieter könne auch dann die Nutzungsgebühren (zu unterscheiden von den einmaligen Anschlußgebühren) auf die Mieter umlegen, wenn diese das Angebot des Breitbandkabelnetzes nicht nutzen möchten. Wie bei anderen umlagefähigen Betriebskosten sind auch die laufenden Kosten des Breitbandkabelanschlusses unabhängig von einer tatsächlichen Nutzung umlagefähig. Die Vorschrift des § 24a Abs. 2 Satz 2 Neubaumietenverordnung (NMV) - nach der bei preisgebundenem Wohnraum Kabelgebühren nur umgelegt werden dürfen, wenn der Anschluß mit Zustimmung des Mieters erfolgte - kann nach Ansicht des Gerichts nicht auf preisfreien Wohnraum entsprechend angewandt werden. Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, daß die Umlage der laufenden Kosten des Breitbandkabelnetzes auf einen Mieter, der das Angebot nicht nutzen wolle, weder treuwidrig ist, noch zu einem zwangsweisen Vertragsschluß mit den Anbietern des Breitbandkabelnetzes führt.

AG Berlin - Mitte 17 C 419 / 96 Quelle: Berliner Mieterbund

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Nebenkosten - II. Berechnungsverordnung -

(dmb) Bis zu 17 verschiedene Nebenkostenarten müssen Mieter zusätzlich zur Miete zahlen, wenn in ihrem Mietvertrag steht, Neben der Miete sind ... die Kosten für Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu 27 Absatz 1 zu zahlen. Das entschied jetzt das Oberlandesgericht Hamm (Az.: 30 RE-Miet 3/97) in einem für Amts- und Landgerichte verbindlichen Rechtsentscheid. Umstritten war die fragliche Klausel, die sich in Hunderttausenden von Mietverträgen findet, weil sie nach Ansicht zahlreicher Juristen und Gerichte für einen Durchschnittsbürger völlig unverständlich ist. Kaum ein Mieter kann sich unter II. Berechnungsverordnung, geschweige denn Anlage 3 zu 27 Absatz 1 etwas genaues vorstellen, kritisierte der Deutsche Mieterbund (DMB) in Köln. Kein Mieter weiß, daß sich hinter dieser Vorschrift die sogenannte zweite Miete verbirgt. Wer unterschreibt, tappt in die Nebenkostenfalle. Die Dachorganisation von 350 örtlichen Mietervereinen wies darauf hin, daß erst vor zwei Jahren das Oberlandesgericht Schleswig (Az.: 4 RE-Miet 1/93) ebenfalls per Rechtsentscheid entschieden hatte, eine Mietvertragsklausel sei unwirksam, die lediglich auf einen Paragraphen im Gesetz Bezug nehme, ohne diesen näher zu erläutern. Gestützt auf das Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und eine EG-Richtlinie hatten die Richter erklärt, Klauseln in Formularmietverträgen seien als Allgemeine Geschäftsbedingungen nur wirksam, wenn sie klar und verständlich abgefaßt und für einen Durchschnittsbürger mühelos lesbar seien. Diese Verständlichkeit sprach das Gericht einer Vertragsklausel ab, soweit sie nur eine Verweisung auf eine nichtabgedruckte gesetzliche Bestimmung enthält. Die Tragweite einer Klausel, die Paragraphen eines Gesetzes aufführt, ohne deren Inhalt im wesentlichen wiederzugeben, versteht nur der Jurist. Das Oberlandesgericht Hamm hält dagegen jetzt die Klausel ... Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu 27 Absatz 1 ... für durchaus verständlich. Ein durchschnittlicher Mieter wisse, was Nebenkosten oder Betriebskosten seien. Und falls er auf eine Auflistung der einzelnen Posten Wert lege, könne er ja nachfragen. Diese Entscheidung ist ein klarer Rückschritt für den Verbraucherschutz. Es kann nicht richtig sein, daß Mieter bei Mietvertragsabschluß künftig Gesetzestext und Juristen mitbringen müssen, nur um sicherzustellen, daß sie wirklich verstehen, was sie unterschreiben, kritisierte der Deutsche Mieterbund.

Quelle: Deutscher Mieterbund

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Gartenpflegekosten

Zu den umlegbaren Gartenpflegekosten zählen auch die Kosten für eine turnusmäßige Neubepflanzung des Gartens sowie die Kosten des notwendigen Gießwassers

(AG Steinfurt 4 C 629/98 WM 99, 721).

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Gartenpflegekosten nur für allgem. zugänglichen Gartenteil

Die Kosten der Gartenpflege darf der Vermieter nur für den Teil des Gartens umlegen, der allen Mietern zugänglich ist. Nutzt der Vermieter einen Teil des Gartens ausschliesslich selbst, muss er den entsprechenden Kostenanteil alleine tragen.

(AG Hamburg 49 C 1977/94 WM 95, 652).

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Arbeiten durch den Vermieter

Eigenleistungen des Vermieters werden durch umlagefähige Drittkosten erspart, ist der kostengünstigere tatsächliche Aufwand des Vermieters nach Treu und Glauben in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen (hier: Hof- und Straßenreinigung).

(AG Löbau, Urteil vom 16.12.1993 - 2 C 564/93) WM 94, 19

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Zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlungen

Ein Vermieter kann bei Vertragsabschluss Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbaren, die den tatsächlichen Kosten nicht entsprechen. Selbst wenn die späteren Kosten mehr als 100 Prozent über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, begeht laut Bundesgerichtshof der Vermieter keine Pflichtverletzung (BGH VIII ZR 195/03).

In dem vorliegenden Fall hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden, ob es zulässig ist, dass Vermieter Nebenkosten-Vorauszahlungen deutlich unterhalb der tatsächlich erwarteten Kosten festlegen dürfen.

Hier hatte der Vermieter für eine 100m2 große Wohnung Nebenkosten-Vorauszahlungen in Höhe von damals 200 DM monatlich im Mietvertrag vereinbart. Tatsächlich wäre eine monatliche Vorauszahlung von 450 DM angemessen gewesen. Für die Mieter überraschend gab es folgerichtig aufgrund von Nebenkosten-Abrechnungen einen Nachzahlungsbescheid in einem Jahr von 3 011 DM und im nächsten Jahr von 3 039 DM.

Dieses Verhalten ist laut dem Bundesgerichtshof zulässig. Den beiden Vertragsparteien steht es frei, sich auf Vorauszahlungen für Nebenkosten zu einigen. Nach dem Gesetz ist es dem Vermieter lediglich verboten, unangemessen hohe Vorauszahlungen festzusetzen. Nicht verboten hingegen ist es überhaupt keine Vorauszahlungen zu fordern und dem Mieter so die vereinbarten Nebenkosten zu kreditieren.

Die Schlussfolgerung lautet, dass es erst recht zulässig ist, Vorauszahlungen zu vereinbaren, die die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern deutlich unterschreiten.

Unseriöse Vermieter, die mittels künstlich niedrig gehaltener Nebenkostenvorauszahlungen die Mieter locken wollen, haben durch diese Entscheidung trotzdem keinen Freibrief.

Wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss zusichert, dass die Nebenkostenvorauszahlung realistisch ist, oder die niedrige Nebenkostenvorauszahlung als Lockangebot dient, liegt dennoch eine mögliche Pflichtverletzung des Vermieters vor.

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Kein Anspruch auf Fotokopien der Abrechnungsbelege

Bundesgerichtshof: Mieter haben keinen Anspruch auf Fotokopien der Abrechnungsbelege.
BGH fällt pragmatische Entscheidung gegen übertriebenen Abrechnungsaufwand bei Betriebskosten. Dieses Verfahren zeigt endlich einmal in die richtige Richtung. Nämlich zum Abbau der Bürokratie und Verkürzung der Verfahren im Vorfeld von juristischen Auseinandersetzungen zwischen Mieter ud Vermieter.

Mieter von preisfreiem Wohnraum haben grundsätzlich keinen Anspruch gegen ihren Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Auf ein entsprechendes Urteil der Bundesgerichtshofes (BGH) vom 8.3.2006 sll an dieser Stelle hingewiesen werden. Die Richter begründen ihre Entscheidung damit, dass es im Gegensatz zu preisgebundenen Wohnraummietverhältnissen keine entsprechende gesetzliche Regelung für den preisfreien Wohnraum gibt.

Damit hat der BGH eine ganz pragmatische Entscheidung gegen den übertriebenen Abrechnungsaufwand für die Betriebskosten getroffen. Die Auffassung der Richter, dass der Mieter auf die Einsichtnahme der Rechnungsbelege beim Vermieter verwiesen werden kann, ist konsequent und absolut lebensnah. Unklarheiten bei der Abrechnung können dann sofort ohne zusätzlichen Fotokopier- und Schreibaufwand vor Ort geklärt werden.

Eine Ausnahme sieht der BGH nur dann, wenn die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann, etwa weil der Vermieter oder die Hausverwaltung nicht ortsansässig ist.

Gleichzeitig haben die Bundesrichter klargestellt, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude im preisfreien Wohnraum die Betriebskosten für Gewerbeflächen und Wohnraum im Interesse der Vereinfachung der Abrechnung nicht getrennt abgerechnet werden müssen, wenn dadurch keine erhebliche Mehrbelastung der Mieter bei den einzelnen Betriebskostenarten entsteht. Ein Vorwegabzug der Kosten für die Gewerberäume könne entfallen,soweit die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart hätten.

(BGH, Urteil vom 8.März 2006 VIIIZR 78/05)

Das Urteil in Schriftform (PDF-Format) können Sie sich hier ansehen.

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Zwischenablesung zahlt ausziehender Mieter

Die Kosten der Zwischenablesung der Heizkostenverteiler sind umlagefähig auf den weichenden Vormieter.

(AG Coesfeld, Urteil vom 18.11.1994 - 4 C 508/94) WM 94, 696

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Zwischenablesung zahlt ausziehender Mieter

Die Kosten der Zwischenablesung bei Auszug des Mieters sind grundsätzlich vom ausziehenden Mieter zu tragen und nicht über die Gesamtabrechnung allen Mietern aufzuerlegen, da sie nutzerbezogen ermittelt werden können.

(AG Schöpfheim, Urteil vom 18.08.1999 - C 85/99) HKA 2000, 21

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Warmwasser: Aufteilung bei Heizkostenabrechnung

Wird bei verbundenen Anlagen i.S.d. § 9 HKVO die Menge des verbrauchten Warmwassers nicht gemessen, so ist für die Aufteilung der Betriebskosten von Heizung und Warmwasser der Pauschalsatz von 18% der verbrauchten Brennstoffe für die Warmwasseraufbereitung heranzuziehen (§9 Abs. 2 s. 5 HKVO). Aus welchen Gründen der tatsächliche Verbrauch nicht gemessen wurde ist dabei unerheblich.

(AG Hamburg, Beschl. v. 13.1.1989, 102a II 142/88 WE) HKA 1999, 25

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Kaution: Nicht einfach abwohnen

Ein Mieter darf die bei Abschluß des Vertrages hinterlegte Kaution nicht einfach abwohnen, indem er für die Monate vor dem Auszug keine Miete mehr zahlt. Das Landgericht München (Az: 14 S 5138/96) urteilte: Kautionszahlungen dienen ausschließlich dazu, mögliche Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter abzusichern. Kaution und zu zahlende Miete könnten spätestens nach sechs Monaten mit Hilfe einer Aufrechnungserklärung miteinander verrechnet werden. Wenn ein Mieter die Kaution abwohnt und keine Miete mehr bezahlt, dürfe der Wohnungseigentümer Zinsen für die ausstehende Miete verlangen.

(Landgericht München, 14 S 5138/96)

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Kein Anspruch auf Rückzahlung

Haus & Grund begrüßt BGH-Urteil
Mieter hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel

Wohnraummieter können auch seit Inkrafttreten des neuen Mietrechts vom l. September 2001 zur Zahlung von Mietkautionen verpflichtet werden und haben keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bei unwirksamer Fälligkeitsklausel. Auf diese soeben veröffentlichte, vermieterfreundliche Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat Haus & Grund Deutschland aufmerksam gemacht ('Urteil vom 25.6.2003 - VIII 2R 344/02 www.bundesgerichtshof.de). Auch die Mietrechtsreform hatte die alte Frage nicht geklärt, ob ein Mieter bei unwirksamer Fälligkeitsklausel im Mietvertrag die an den Vermieter gezahlte Mietsicherheit zurückfordern darf.
Der § 550b Abs. l Satz 3 BGB a. F. und der durch die Mietrechtsreform eingeführte § S51 Abs. 2 BGB sehen für den Mieter die Möglichkeit vor, die geforderte Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind nach der alten und der neuen Gesetzesfassung unwirksam. Dennoch werden in der Praxis in Mietverträgen auch häufig weiterhin Formularklauseln verwendet, die dem Mieter die Zahlung der Mietkaution bei Beginn des Mietverhättnisses in einer Summe" aufgeben. Diese Klauseln sind nach altem und neuem Recht, so die einhellige Meinung der Instanzengerichte, unwirksam. Heftig umstritten war jedoch die Frage, ob die Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung die Kautionsvereinbarung insgesamt hat nichtig werden lassen oder ob der Mieter dennoch dem Grunde nach zur Zahlung der Kaution verpflichtet bleibt", so Rechtsanwalt Wolf-Bodo Friers von Haus & Grund Deutschland. In der Konsequenz wurde damit Über das Schicksal der Kaution insgesamt entschieden. Je nachdem welcher Auffassung das Gericht folgte, konnte der Mieter die gezahlte Kaution insgesamt zurückfordern oder nicht. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, nach der die Sicherheitsleistung mit Abschluss des Mietvertrags" zu erbringen war. An anderer Stelle regelte der Mietvertrag die Verpflichtung, eine Kaution in Hohe von 2.790 DM zu leisten. Der Mieter zahlte und forderte dann die gesamte Kaution zurück. Die Kautionsabrede sei, so der Mieter, insgesamt unwirksam, die Kaution ohne Rechtsgrund geleistet. Das sieht der BGH anders: Zwar sei eine Fälligkeitsregelung, die den Mieter entgegen § 550b Abs. l Satz 3 BGB a. F. (jetzt: § 551 Abs. 2 BGB) verpflichte, die gesamte Mietsicherheit bei Abschluss des Vertrags zu erbringen, unwirksam. Die Kautionsabrede sei aber nur teilunwirksam. Auch bei Unwirksamkeit der Fälligkeitsregelung enthalte die restliche Bestimmung in ihrer verbleibenden Fassung noch eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung, die dem Vertragszweck diene. Der Mieter könne daher die Kaution nicht als ungerechtfertigte Bereicherung vom Vermieter zurückfordern. Die Zahlung des Mieters sei mit Rechtsgrund erfolgt. Der Mieter sei dadurch auch nicht schutzlos. Er sei nicht verpflichtet, nur berechtigt, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Der Vermieter habe keine rechtiliche Möglichkeit, die Zahlung vor Fälligkeit zu erzwingen. Der Mieter verliere bei Nichtzahlung nicht seinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung.

Urteil vom 25.6.2003 - VIII 2R 344/02

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Mietkaution teilweise einbehalten

Vermieter dürfen bei einer Beendigung des Mietverhältnisses einen Teil der Kaution des Mieters zurück behalten, wenn mit einer Nachforderung für angefallene Betriebskosten zu rechnen ist. Ein entsprechendes aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) (Az.: VIII ZR 71/05) wurde gefällt.

Die BGH-Richter entschieden, dass eine Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche sichere, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Diese umfasse auch Nachforderungen aus der Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Mit dieser Entscheidung folgt der Bundesgerichtshof dem Gesetzgeber, wonach die Kaution der Sicherung aller Ansprüche aus einem Mietverhältnis dienen soll. Angesichts von rund 2,2 Mrd. Euro Mietrückständen stützte der BGH die Position des Vermieters. Durch die Begrenzung der Kaution auf drei Monatskaltmieten seien Vermieter ohnehin oft nur unzulänglich abgesichert.

Das Urteil schützt Vermieter außerdem vor Nachforderungen von durch Mieter verursachten Betriebskosten, die der Vermieter für Versorgungsunternehmen oder die öffentliche Hand abrechnet.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Vermieter einen Anteil von 450 Euro von der Kaution einbehalten, weil sie mit Nachforderungen für die Betriebskosten rechneten. Die Richter entschieden, dass die dem Vermieter zustehende Zeit zur Einbehaltung der Kaution von den Umständen des Einzelfalles abhängig sei.

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Ersatzpflicht des Mieters für Leerstand

Kündigt der Vermieter dem Mieter rechtmäßig fristlos, so haftet der Mieter für den anschließenden Leerstand der Räume. Diese Ersatzpflicht entsteht für den Zeitraum, bis zu dem ein Vertrag mit fester Vertragslaufzeit beendet oder bis zu dem bei einem unbefristeten Vertrag der Mieter erstmals hätte ordentlich kündigen können. Die Schadensersatzpflicht des Mieters entfällt infolge Mitverschuldens des Vermieters, soweit dieser sich nicht genügend um Weitervermietung bemüht. Für die Bemühungen um Weitervermietung ist der Vermieter darlegungspflichtig.

SchlHOLG 4 W 13799, OLG Report 2000, 43

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Auszug vor Ablauf des Mietvertrages

Für den Fall, dass Mieter vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung ausziehen wollen, kann im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart werden, die den Mietern das Recht gibt, einen Nachmieter zu stellen (OLG Frankfurt 11 U 3/91 WM 91, 475).

Ohne Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung und einem Ersatzmieter zustimmt. Er muss den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen (OLG Oldenburg 5 UH 12/80 RE WM 81, 125).

Nur ausnahmsweise in bestimmten Härtefällen kann der Mieter trotz fehlender Nachmieterklausel im Mietvertrag einen Nachmieter stellen, zum Beispiel dann, wenn er seinen Arbeitsplatz verliert und in einer anderen Stadt arbeiten muss oder er in ein Altenheim bzw. Pflegeheim ziehen muss oder er heiraten will oder sich Familienzuwachs ankündigt und die Wohnung zu eng wird (OLG Karlsruhe 3 RE-Miet 2/81 WM 81/173).

Keine Härte liegt vor und der Mieter hat kein Recht, einen Nachmieter zu stellen, wenn er lediglich eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung beziehen will oder wenn die restliche Mietzeit verhältnismässig kurz ist, zum Beispiel drei Monate (OLG Oldenburg 5 UH 1/81 RE WM 82, 124).

Tritt ein Nachmieter in ein bestehendes Mietverhältnis ein, haftet er nur dann für die vor seinem Einzug angefallenen Kosten seines Vorgängers, wenn dies vertraglich vereinbart ist (AG Osnabrück, 47 C 462/98 WM 99, 484).

Der Mieter hat einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis, wenn er in eine altengerechte Wohnung umziehen möchte und einen geeigneten Nachmieter stellt oder die Neuvermietung sehr leicht möglich ist (LG Duisburg 23 S 361/98 WM 99, 691).

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Nach Streit kündigen?

Vermieter und Mieter stritten sich seit längerem. Bei einem erneuten lautstarken Zusammentreffen reagierte der Eigentümer heftig: Verschwindet sofort! Ich will euch hier nicht mehr sehen. Bis Freitag muss alles raus sein. Die Mieter nahmen ihn beim Wort und zogen binnen kürzester Zeit aus. Die für fünf Monate ausstehende Miete bezahlten sie nicht angeblich hätten sie sich an die mündlich ausgesprochene fristlose Kündigung gehalten. Der Eigentümer bestand auf den Nachzahlungen und bekam Recht. Begründung: Unmutsäußerungen dieser Art während eines Streits haben keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert. Sie sind nicht gültig. Ein Angebot zur Vertragsauflösung muss anders aussehen. Die Mieter mussten die Miete für fünf Monate nachzahlen.

LG Köln 9 S 25/00

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Nachmieter wann?

Für den Fall, dass Mieter vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung ausziehen wollen, kann im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart werden, die den Mietern das Recht gibt, einen Nachmieter zu stellen (OLG Frankfurt 11 U 3/91 WM 91, 475).

Ohne Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung und einem Ersatzmieter zustimmt. Er muss den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen (OLG Oldenburg 5 UH 12/80 RE WM 81, 125).

Nur ausnahmsweise in bestimmten Härtefällen kann der Mieter trotz fehlender Nachmieterklausel im Mietvertrag einen Nachmieter stellen, zum Beispiel dann, wenn er seinen Arbeitsplatz verliert und in einer anderen Stadt arbeiten muss oder er in ein Altenheim bzw. Pflegeheim ziehen muss oder er heiraten will oder sich Familienzuwachs ankündigt und die Wohnung zu eng wird (OLG Karlsruhe 3 RE-Miet 2/81 WM 81/173).

Keine Härte liegt vor und der Mieter hat kein Recht, einen Nachmieter zu stellen, wenn er lediglich eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung beziehen will oder wenn die restliche Mietzeit verhältnismässig kurz ist, zum Beispiel drei Monate (OLG Oldenburg 5 UH 1/81 RE WM 82, 124).

Das Mietverhältnis endet für den Mieter, wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert. Es endet auch dann, wenn es nur deshalb nicht zum Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachmieter kommt, weil der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen Nachforderungen stellt (OLG Koblenz 5 U 467/01, WM 2002, 232).

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Fälligkeit der Miete

Nach der alten gesetzlichen Regelung war die Miete am Ende der Mietzeit zu entrichten, wenn die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, also z. B. monatlich zu leisten war, so war sie nach dem Ablauf des einzelnen Zeitabschnitts zu zahlen.

Da nahezu alle gültigen Mietverträge eine Vorauszahlung der Miete vorsahen, hat der Gesetzgeber dies auch jetzt so geregelt und in § 556 b Abs. 1 BGB festgehalten, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist.

Kommentar vom 8. Juli 2001

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Mietkaution: Forderungsverjährung

Ersatzansprüche des Vermieters oder Verpächters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verjähren in sechs Monaten. Hat der Vermieter diese Frist zur Geltendmachung seiner Forderung versäumt, bleibt ihm in der Regel immer noch die Möglichkeit der Aufrechnung gegen eine vom Mieter geleistete Kaution. Denn die Verjährung schließt die Aufrechnung nicht aus, wenn die verjährte Forderung zu der Zeit, zu der sie gegen die andere Forderung aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war (§ 390 Satz 2 BGB).

Diese Möglichkeit der Aufrechnung entsprechend der Vorschrift des § 390 Satz 2 BGB muß nach Auffassung des BGH dem Vermieter auch dann offenstehen, wenn der Mieter die Mietkaution vereinbarungsgemäß in Form einer Bürgschaft geleistet hat.

Urteil des BGH vom 28.01.1998. XII ZR 63/96. NJW 1998, 981. Der Betrieb 1998, 817

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Renovierungspflicht beim Auszug

Haben die Parteien eines Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand zu übergeben hat und kommt er dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter die Kosten von ihm in Auftrag gegebener Renovierungsarbeiten auch dann vom Mieter ersetzt verlangen, wenn die Voraussetzungen des Verzuges nicht vorliegen. Ein solcher Anspruch rechtfertigt sich aus Geschäftsführung ohne Auftrag.

OLG Koblenz 5 U 1787798, NJW-RR 2000, 82

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Schönheitsreparatur

Hat ein ausgezogener Mieter für die Schönheitsreparaturen eine Farbe zum Streichen der Wände benutzt, die (vom Sachverständigen bestätigt) kreidete, so muss er dem Wohnungsbesitzer Schadenersatz (hier: in Höhe von 3.795 €/7.424 DM) für die ordnungsgemäße Wiederherstellung der Wohnung leisten.

LG Bonn 6 S 237/01

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Renovierungspflicht: Türen mit Folie überklebt

Hat ein Mieter die Wohnungstüren mit Folien beklebt, die beim Entfernen große Flecken hinterlassen haben, muss er den erforderlich gewordenen Anstrich dafür bezahlen. Das gilt auch, wenn die Türen ohnehin hätten gestrichen werden müssen.

LG Berlin 64 S 261/00

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Keine Pflicht zur Anpassung an steigende Wohnbedürfnisse

Das Berliner Landgericht sieht den Vermieter nicht verpflichtet, die vermietete Wohnung ständig an die im Laufe der Zeit steigenden Wohnbedürfnisse anzupassen (hier: Trittschalldämmung nach DIN 4109).

LG Berlin, 3.7. 2003, Az.: 67 S 486/01

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Vergilbte Tapete

Nur zwei Jahre blieb eine Mieterin in ihrer Mietwohnung, die sie im Juni 1996 frisch renoviert übernommen hatte. Als die Kettenraucherin im Mai 1998 wieder auszog, bot die Wohnung ein trauriges Bild:
Bräunliche Zimmerdecken und stark vergilbte Tapeten brachten die Vermieterin in Rage. Wegen der intensiven Nikotinverfärbungen musste sie Wohnzimmer, Flur und Küche dreimal streichen lassen. Dafür verlangte sie von ihrer Ex-Mieterin Schadenersatz. Das Landgericht Paderborn gab der Vermieterin Recht:
Die Mieterin hafte für die Schäden durch übermäßiges Rauchen. Im Rahmen der freien Lebensgestaltung müsse es einem Mieter zwar auch gestattet sein, in seiner Wohnung zu rauchen. Aber exzessives, durch Ablagerungen von Schadstoffen auf Tapeten, Decken, Gardinen etc. zu nachhaltiger Schädigung der Wohnung führendes Rauchen "überschreite die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache".

Dass die Wohnung nachhaltig geschädigt sei, habe die Vermieterin mit Fotos dokumentiert. Insbesondere an den Stellen, wo Bilder an den Wänden hingen oder Möbelstücke vor den Wänden standen, seien die Tapeten noch fast weiß gewesen, ansonsten überall völlig vergilbt und bräunlich.
Das habe eine besonders aufwändige und teure Renovierung der Räume notwendig gemacht. Nach einer Mietzeit von nur zwei Jahren müsse sich die Vermieterin damit nicht abfinden.

Urteil des Landgerichts Paderborn vom 23. März 2000- 1 S 2/00

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Aus für kaputten Müllschlucker im Hochhaus

... wenn ihn die Mülltrennung überflüssig macht


Als der Müllschlucker nicht mehr funktionierte, verlangten die Mieter eines Hochhauses mit 24 Stockwerken in Mainz von ihrer Vermieterin, ihn reparieren zu lassen. Diese lehnte die Instandsetzung jedoch ab und verwies auf die neue Abfallsatzung der Stadt Mainz, wonach Glas, Papier, Biomüll, Plastikabfälle und Restmüll getrennt zu sammeln waren. Die Vermieterin war der Ansicht, dass sich die teure Sanierung des Müllschluckers nicht mehr lohne, da über ihn nun nur noch der Restmüll - eine verschwindend geringe Menge - entsorgt werden könnte. Die Mieter bestanden weiterhin auf Instandsetzung, da ihnen die Nutzung des Müllschluckers im Mietvertrag zugesichert worden war.

Das Landgericht Mainz urteilte, es sei der Vermieterin nicht mehr zuzumuten, die Müllabwurfanlage mit hohen Investitionen funktionsfähig zu erhalten (3 S 193/98). Den Mietern entstehe kein übermäßiger Nachteil durch den Verlust des Müllschluckers, denn sie müssten von jetzt an sowieso den Großteil des Mülls zu den "Entsorgungsbehältnissen in der Wohnanlage" bringen. Das Pochen auf den Mietvertrag half den Mietern nichts: Die Regelung im Mietvertrag setze voraus, dass der gesamte Müll in die Abwurfanlage wandere, argumentierte das Gericht, weil dies früher eben so gewesen sei. Und unter dieser Voraussetzung wäre die Vermieterin auch verpflichtet, die Anlage zu erhalten. Diese Voraussetzung sei aber nun entfallen - die neue Satzung schaffe eine neue Sachlage, der der Mietvertrag anzupassen sei.

Urteil des Landgerichts Mainz vom 13. Januar 1999 - 3 S 193/98

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Fehlerhafte Wohnflächenangabe im Mieterhöhungsverlangen

Unrichtige Angaben im Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung sind in der Regel nicht geeignet, Gewährleistungsfolgen auszulösen.

OLG Hamburg, Az.: 4U 263/99

Fakten:Im Mietvertrag war die Wohnfläche mit "ca. 190m2" angegeben. Der Vermieter verlangte innerhalb von drei Jahren zweimal die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Den erhöhten Betrag errechnete er aus einem Quadratmeterpreis und einer Wohnfläche von 190m2. Der Mieter stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils zu. Nachdem der Mieter herausgefunden hatte, daß die Wohnung tatsächlich nur 170m2 beträgt, minderte er die Miete.

Ein Mietmangel lieget wegen der um etwa 10% niedrigeren Wohnfläche nicht vor. Wegen der falschen Wohnflächenangaben im Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung kann der Mieter ebenfalls nicht die Miete mindern. Durch die Angaben im Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, wird der geschuldete Zustand der Mietsache nicht vertraglich festgelegt. Die vertragsändernden Erklärungen beziehen sich beim Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung allein auf den Betrag der künftig geschuldeten Miete. In der notwendigen und zur Information des Mieters bestimmten Angabe der Berechnungsfaktoren u.a. der Fläche, liege keine vertraglich bindende Erklärung des Vermieters. Im Mieterhöhungsverfahren ist allein die ortsübliche Miete und damit deren tatsächliche Faktoren, also insbesondere die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, auch wenn im Mietvertrag eine größere Fläche angegeben ist.

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Stromleitung angezapft: Mieter muß Wohnung fristlos räumen

Zapft ein Mieter Stromleitungen in einem Mietshaus an, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung und Räumung der Wohnung berechtigt. Das Amtsgericht Frankfurt billigte dem Mieter nicht einmal eine Frist zu, um aus der Wohnung auszuziehen.

Dem Mieter war der Strom gesperrt worden, nachdem er längere Zeit seine Rechnungen nicht bezahlt hatte. Daraufhin habe er vom Stromverteilerkasten und von Elektroanschlüssen im Haus Stromleitungen in seine Wohnung verlegt. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Mieter dadurch seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag so grob verletzt, daß dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses oder auch nur ein Aufschub der Wohnungsräumung nicht zugemutet werden konnte. Der Mieter habe mit dem Anzapfen der Stromleitungen eine Straftat begangen, die den Hausfrieden störe.  

Amtsgericht Frankfurt, 33 C 4017/97-67

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Nachmieter: Nur mit Zustimmung des Vermieters

Ohne Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung und einem Ersatzmieter zustimmt. Er muss den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen (OLG Oldenburg 5 UH 12/80 RE WM 81, 125).

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Verwalter als Makler

Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage wurde von einem Eigentümer beauftragt, seine Wohnung zu vermieten. Der Mieter verweigerte die Zahlung der Maklerprovision mit der Begründung, der Verwalter hätte nicht zugleich als Makler auftreten dürfen.

Das Landgericht Heidelberg sah dies anders. Sofern sich die Verwaltertätigkeit ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt, ist eine Maklertätigkeit hinsichtlich des Sondereigentums eines Eigentümers nicht ausgeschlossen. Nur wenn er zusätzlich Verwalter der vermieteten Eigentumswohnung gewesen wäre, stünde seiner Maklertätigkeit § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz entgegen. Da dies hier nicht der Fall war, mußte der Mieter die vereinbarte Provision zahlen.

Urteil des LG Heidelberg vom 05.02.1997, 2 S 90/96, NJW-RR 1997,775

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Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter

Das Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, stellt eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Nach Paragraph 554 a BGB, darf der Mieter bei Eintreten eines solchen Falls, ohne Abmahnung den Mietvertrag sofort kündigen. Eine Ausnahme hiervon stellt ein Notfall, wie z.B. ein Wasserschaden oder ein Feuer dar. Ebenso darf der Vermieter die Wohnung betreten, wenn er mit Billigung und Kenntnis des Mieters einen Schlüssel zur Wohnung besitzt, der ihn zum Betreten der Wohnung berechtigt.

(LG Berlin, 9.2.1999, Aktenzeichen 64 S 305/98).

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Falsche Wohnungsgröße

Wohnungssuchende sollten im Zweifelsfall vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages noch einmal zum Zollstock greifen. Ein Mieter kann für seine Wohnung nicht automatisch die Miete senken, wenn die tatsächliche Anzahl der Quadratmeter nicht den Angaben im Vertrag entspricht. Das Oberlandesgericht Dresden entschied, daß bei einer falschen Angabe zur Wohnfläche im nachhinein nur in bestimmten Fällen eine Mietminderung durchgesetzt werden kann. Selbst, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent geringer als die im Mietvertrag angegebene ist, liege nicht unbedingt ein so gravierender Mangel vor, daß eine Mietminderung gerechtfertigt wäre. Neben einer "erheblichen Flächendifferenz" müsse die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt sein, erklärten die Richter. Im konkreten Fall waren im Mietvertrag 67,7 Quadratmeter angegeben und lediglich ein Gesamtmietpreis vereinbart worden. Tatsächlich war die Wohnung rund zwölf Prozent kleiner. Das OLG erklärte, es lasse sich kein bestimmter Prozentsatz festlegen, ab dem von einem erheblichen Mangel auszugehen sei. Oft stünden auch Kriterien wie Lage und Ausstattung der Wohnung im Vordergrund. Das Gericht deutete allerdings an, daß es anders entschieden hätte, wenn ein Quadratmeterpreis vereinbart worden wäre.

OLG Dresden, 3 AR 90/97

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Elektrosmog

Gesundheitsängste des Mieters wegen Mobilfunkantennen in der Nähe seiner Wohnung können nur dann einen Mangel der Wohnung begründen, wenn nach dem Stand der Wissenschaft Gesundheitsgefährdungen möglich sind.Die Auffassung bestimmter Kreise oder der Umstand, daß Gefahren nicht völlig auszuschließen sind, reichen nicht aus.

AG Traunstein, Urt. vom 3.3. 1999 310 C 2158/98

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Schönheitsreparaturen

Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Zugleich war individuell vereinbart worden: Der Mieter übernimmt die Renovierung der Wohnung". Der klagende Vermieter verlangte erfolgreich Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen und Nutzungsentschädigung.

Nach Auffassung der Kammer war der beklagte Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Formularklausel wäre nur unwirksam, wenn dem Mieter zu den laufenden Schönheitsreparaturen auch noch die Anfangsrenovierung übertragen werden soll. Der Mieter hat aber nicht vorgetragen, daß die Individualabrede die Anfangsrenovierung betreffe. Der Wortlaut Renovierung" sei zwar nicht eindeutig. Da es aber keine AGB-Klausel sei, greife die Unklarheitenregel des § 5 AGBG nicht ein. Die Individualabrede könne also auch so verstanden werden, daß die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter doppelt geregelt sei, was unschädlich wäre.

Landgericht Berlin Urteil vom 30.05.2000 64 S 20/00 NZM 2000, 862

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Gefährdung durch Elektrosmog

Die Eigentümer eines Wohnhauses verlangten von der örtlichen Stromversorgungsgesellschaft die Stillegung einer neben dem Haus stehenden Trafostation. Sie beriefen sich auf neueste amerikanische Forschungsergebnisse, nach denen bereits bei einer Feldstärke von 0,2 Mikrotesla körperliche Beeinträchtigungen wie Schwindelgefühle und Kopfschmerzen ausgelöst werden können.

Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage ab, da die vom Gutachter festgestellte Feldstärke von 0,2 Mikrotesla den in der Verordnung über elektromagnetische Felder als unbedenklich festgelegten Grenzwert von 100 Mikrotesla bei weitem nicht erreichte. Die Anlieger riefen daraufhin das Bundesverfassungsgericht an, das jedoch zu keinem anderen Ergebnis kam.

Die Verfassungsrichter bestätigten, daß sich die Vorinstanzen an die durch die Verordnung festgesetzten Grenzwerte halten durften. Die aus Amerika stammenden Studien konnten außer Betracht bleiben, da eine krankmachende Wirkung bei derart geringen Feldstärken bislang noch nicht überprüfbar nachgewiesen wurde. Das Bundesverfassungsgericht billigte im Ergebnis die gerichtliche Praxis, bei der Beurteilung von Gesundheitsbeeinträchtigungen den hier anerkannten Grenzwerten zu folgen. Im Regelfall können daher im Ausland gewonnene wissenschaftliche Erkenntnisse, die hierzulande keine Bestätigung gefunden haben, bei der Entscheidung außer Betracht bleiben.

Beschluß des BVerfG vom 17.02.1997 1 BvR 1658/96 ZMR 1997, 218 RdW 1997, 673

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Keine Gesundheitsschäden durch Elektrosmog

Ein Grundstückseigentümer klagte gegen den Genehmigungsbescheid für den Betrieb einer Mobilfunkstation. Die Behörde hatte die Montage einer acht Meter hohen Antenne eines Mobilfunkanbieters in einer Entfernung von circa 20 Meter von dem Wohnhaus des Klägers nicht beanstandet.

Das Verwaltungsgericht Koblenz sah keinen Anlass, den Genehmigungsbescheid aufzuheben. Nach derzeitigen wissenschaftlichen Erkenntnissen gehen von solchen Anlagen keine Emissionen aus, die in einem Abstand von 20 Metern zu Gesundheitsstörungen führen können. Auch die vom Gesetzgeber festgelegten Grenzwerte sind nach Auffassung des Gerichts korrekt. Ein Abweichen hiervon ist nur auf Grund gesicherter wissenschaftlicher Erkenntnisse möglich.

Urteil des VG Koblenz 1 K 1967/00 Handelsblatt vom 19.02.2001

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Zulässigkeit des Urkundenverfahrens für Mietzinsforderungen

Leitsatz:
Mietzinsforderungen können im Urkundenprozeß geltend gemacht werden.
Gute Nachricht für Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat endlich entschieden, daß die Geltendmachung von Mietzinsforderungen im Urkundenprozeß zulässig ist. Damit können Vermieter wesentlich schneller ihre Forderungen eintreiben, wenn der Mieter nicht rechtzeitig bezahlt. In diesem speziellen Verfahren sind nämlich die Einwendungen des Mieter beschränkt. Während im sonst üblichen Verfahren häufig Minderungsansprüche und Mängel der Mietsache behauptet und auf diese Weise die Verfahren in die Länge gezogen werden, ist der Mieter im Urkundenprozeß gehalten, Einwendungen gegen den Mietzinsanspruch durch Urkunden zu belegen. Dies ist im Urkundenprozeß äußerst schwierig und dürfte aus Sicht des Mieters allenfalls im Nachverfahren durchzusetzen sein. In der Zwischenzeit verfügt der Vermieter allerdings über ein Urteil, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann.

BGH, Beschluß v. 10.3.99, Az. XII ZR 321/97 KG, NJW 1999, 1408

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Kampfhund

Der Vermieter kann die Haltung eines Kampfhundes auch dann verbieten, wenn das Tier die Bewohner eines Miethauses nicht konkret gefährdet.

AG Berlin-Pankow/Weißensee 2 C 159/99

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Abgenutzte Badewanne kann bleiben

Wer eine Wohnung mit einer 20 Jahre alten Badewanne gemietet hat, muss mit ihr vorlieb nehmen, auch wenn sie abgenutzt ist. Wer bei Abschluss des Mietvertrages den Zustand der Badewanne kennt, kann vom Vermieter eine Modernisierung in diesem Punkt grundsätzlich nicht verlangen. Erst wenn es durch eine vertragsgemäße Nutzung zu weiteren Verschleißerscheinungen kömmt, so dass die Wanne nicht mehr benutzt werden kann kommt ein Instandsetzungsanspruch gegen den Vermieter in Betracht

(AG Coesfeld, Az: 4 C 525/02)

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Sperrmüllbeseitigung durch Hausmeister umlegbar

Fallen in einer 297 Wohneinheiten umfassenden größeren Wohnanlage in den gemeinschaftlich genutzten, allen Mietern zugänglichen Räumen wie Dachböden und Kellerräumen eine derartige Menge an Müll an, dass dieser durch die Hausmeister in bestimmten Aktionen beseitigt werden muss, sind die für derartige Sperrmüllaktionen anfallenden zusätzlichen Kosten auf alle Mieter umlegbar, da die Abfuhr nicht zuordbaren Sperrmülls allen Mietern zugute kommt.

(AG Siegburg, Urteil vom 03.09.1993 - 3 C 344/92) ZMR 96, IV

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Sperrmüllbeseitigung umlegbar

Werden in regelmäßigen Zeitabständen Sperrmüllabfuhren durch ein vom Vermieter beauftragtes privates Unternehmen vorgenommen, bei dem das im und am Mietobjekt abgestellte Sperrgut der Mieter abgeräumt wird, können die hierfür anfallenden Kosten auf alle Mieter umgelegt werden, da die Sperrmüllabfuhr allen Mietern Vorteile bei der Beseitigung von Abfall bringt, der von der normalen Müllabfuhr nicht transportiert wird.

(AG Düsseldorf, Urteil vom 22.11.1990 - 22 C 12.364/90) ZMR 96, IV

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Sperrmüllbeseitigung auf Mieter umlegbar

Kosten für Sperrmüllbeseitigungen sind auf alle Mieter umlegbar, da die Entfernung von Müll und Unrat, die dazu führt, dass die allgemein zugänglichen Teile der Mietsache wieder in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt werden, letztlich allen Mietern zugute kommt.

(AG Köln, Urteil vom 15.11.1994 - 218 C 259/94) ZMR 96,IV

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Parabolantenne: Nur mit einstimmigem Beschluß

Wenn einzelne Eigentümer einer Wohnanlage einen Satellitenanschluß wünschen, brauchen sie die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft. Ansonsten müssen sich diejenigen, die sich gegen die Parabolantenne aussprechen, nicht an den Kosten beteiligen.


(Landgericht Essen, 11 T 540/94) 

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Parabolantenne: Ausländische Mieter

Haben ausländische Mieter eine Parabolantenne ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters angebracht, fordert der Vermieter zu Recht die Entfernung der Antenne, wenn sie nicht vorab eine Sicherheit zur Abdeckung des Haftungsrisikos und der Kosten für den Rückbau bei Beendigung des Vertragsverhältnisses geleistet haben.

(Landgericht Düsseldorf vom 29.4.1997 Az: 24 S 80/97)

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Parabolantenne: Beschädigung der Bausubstanz

Wenn durch die Befestigung einer Parabolantenne eine Beeinträchtigung der Bausubstanz hervorgerufen wird, besteht kein Duldungsanspruch gegenüber dem Vermieter. In diesem Fall wurde die Befestigung der Antenne mittels Dübeln im Boden eines Balkons geschraubt. Dadurch konnte Wasser in die Bodenplatte gelangen und Schäden hervorrufen.

Amtsgericht Köln vom 21.8.1996 Az: 219 C 291/95

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Parabolantenne: Entfernung

In einem Verfahren auf Entfernung einer Parabolantenne wird der Geschäftswert nach dem Interesse des Antragsstellers an der Beseitigung bemessen. Er kann also durchaus recht hoch angesetzt sein (im vorliegenden Fall 5.000 DM).

(Landgericht Bremen vom 14.11.1996 Az: 2 T 893/96)

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Satellitenschüssel Rückbaukosten

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Dortmund hat der eine Sicherheitsleistung für Rückbaukosten einer Parabolantenne verweigernde Mieter keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Duldung der Anbringung einer Parabolantenne

1 S 25/1999 11. Januar 2000.

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Türke mit deutscher Staatsangehörigkeit

Keine Satellitenantenne für Türken mit deutscher Staatsangehörigkeit. Ein in der Türkei geborener Wohnungseigentümer, der die deutsche Staatsangehörigkeit angenommen hat, darf im Gegensatz zu einem ausländischen Eigentümer, der seine Staatsangehörigkeit behalten hat, am Haus keine Parabolantenne anbringen, um Programme aus seiner (früheren) Heimat zu empfangen; das gegen die Anlage gerichtete Interesse der übrigen Gemeinschaftsmitglieder überwiegt in diesem Fall.

(Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 28. Oktober 1994 2 Z BR 77/94)

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Kein Recht auf Parabolantenne

Mieter haben kein generelles Recht auf Anbringung einer Parabolantenne zum Rundfunk- und TV-Empfang. Auch das Europäische Gemeinschaftsrecht vermittelt keinen Anspruch des Mieters auf Genehmigung der Installation einer Parabolantenne durch den Vermieter. Darauf hat der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland unter Hinweis auf ein Urteil des Landgerichts Berlin als Berufungsinstanz hingewiesen (Geschäftszeichen: 82S 382/2002).
Ein solcher Anspruch war diskutiert worden, nachdem die EU-Kommission eine Mitteilung über die Anwendung der »Allgemeinen Grundsätze des freien Waren- und Dienstleistungsverkehrs auf dem Gebiet der Nutzung von Parabolantennen veröffentlicht hatte. Eine Verpflichtung des privaten Vermieters zur Duldung von Parabolantennen an seinem Eigentum lässt sich dem EGV (Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft), der die Mitgliedsstaaten der Europäischen Union verpflichtet, jedoch nicht entnehmen. Diese Rechtsansicht hat das Landgericht Berlin nunmehr bestätigt. In dem Verfahren hatte der beklagte Vermieter dem Mieter nämlich alternativ zur Einrichtung der Parabolantenne an der Balkonbrüstung der Wohnung eine Installation auf dem Hausdach angeboten. Die dadurch entstehende zusätzliche Kostenlast von ca. 800.- Euro für den Mieter sah das Gericht als nicht unverhältnismäßig an und verneinte einen Anspruch des Mieters auf Grund des Europäischen Gemeinschaftsrechtes. Nach Ansicht des Haus & Grund-Rechtsexperten Kai H. Wamecke dürfte sich ein Anspruch des Mieters auf Montage einer Parabolantenne an der Hauswand aber auch dann nicht herleiten lassen, wenn bei vorhandenem Kabelanschluss keine alternative Anbringungsmöglichkeit durch den Vermieter zur Verfügung gestellt wird.

Geschäftszeichen: 82S 382/2002

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Tierische Fälle: Hundeverbot im Gemeinschaftsgarten

Mit einfacher Mehrheit kann die Eigentümerversammlung Tierhaltung in einer Wohnanlage einschränken und die Hausordnung entsprechend ergänzen.

Im aktuellen Fall hatte der Eigentümer seinem Hund im gemeinschaftlichen Garten Auslauf gewährt. Dabei ließ er das Tier über eine am Balkongeländer befestigte Leine auf dem Rasen vor seiner Parterre - Wohnung laufen. Die Eigentümerversammlung ergänzte daraufhin die Hausordnung um den Passus "Der Halter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, daß der Hund in den Außenanlagen nicht frei herumlaufen kann". Der Hundehalter beantragte, den Beschluß für ungültig zu erklären, weil er nicht einstimmig gefaßt worden sei. Das lehnte das Gericht ab. Denn die Hausordnung regele lediglich den ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums. Solche Regelungen können mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Schließlich sei ihm nicht die Hundehaltung generell, sondern nur die Nutzung des gemeinschaftlichen Gartens als Auslauffläche verboten worden.

Bayerisches Oberstes Landesgericht, 2 Z BR 21/98

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Vermieter kann frei entscheiden

Es bleibt eine freie Entscheidung des Vermieters, ob er die Haltung eines Hundes gestatten will oder nicht. Dies gilt selbst dann, wenn er in der gleichen Wohnanlage bereits einzelnen Mietparteien die Hundehaltung gestattet hat. Voraussetzung allerdings ist, das der Mietvertrag eine Klausel enthält, dass eine Tierhaltung der schrift- lichen Genehmigung des Vermieters bedarf. Mit diesem Urteil wies das Landgericht Berlin einen Hundebesitzer ab, der die Einwilligung zur Hundehaltung einklagen wollte. Er wies unter anderem darauf hin, dass im gleichen Haus zwei Haus- halte jeweils einen Hund alten durften. Es liege gleichwohl im freien Ermessen des Vermieters, ob er eine Tierhaltung genehmige oder nicht. Nur wenn keine entsprechende Klausel im Mietvertrag verankert gewesen wäre, hätte der Mieter unter Hinweis auf die Hundehaltung seiner Nachbarn die Tierhaltung im Rahmen des "gewöhnlichen Wohnungsgebrauchs" möglicherweise einen Anspruch. Auch die Argumente des Mieters, die Nachbarn hätten keine Einwände gegen das Tier, wies das Gericht zurück.

LG Berlin, 67 S 143/98

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Haftung des Erwerbers für Rückstände gemäß Gemeinschaftsordnung

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, daß der Erwerber eines Wohnungseigentums für rückständige Beträge des Veräußerers haftet, umfaßt die Haftung auch eine fällige Sonderumlage.

(BayObLG, Beschluß vom 13. 6. 1996 - 2Z BR 49/96)

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Haftung des Erwerbers für Zahlungsrückstände des teilenden Eigentümers

WEG §§ 5 IV, 8, 16 I und II, 28
Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach der rechtsgeschäftliche Erwerber einer Eigentumswohnung für Zahlungsrückstände des Voreigentümers haftet, gilt grundsätzlich auch für den Fall eines Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer.

OLG Düsseldorf, Beschluß vom 14. 2. 1997 - 3 Wx 588/96

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Balkonverglasung bauliche Veränderung

Auch geringfügige bauliche Veränderungen an einer Wohnung können zustimmungspflichtig sein. Kürzlich entschied das Bayerische Oberste Landesgericht, dass ein Wohnungseigentümer seine Balkonverglasung wegen der Nachbarn wieder abbauen musste. Die Eigentümergemeinschaft hätte vorher gefragt werden müssen.
Da der Wintergarten eine erhebliche optische Beeinträchtigung der Fassade darstelle, könne keine Rede sein von einer modernisierenden Instandsetzung, die nicht genehmigungspflichtig ist. Das Argument, andere hätten ihren Balkon ebenfalls verglast, ließen die Richter nicht gelten.

BayObLG, Az.: 2ZBR 127/01

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Nicht gedecktes Mieterkonto

Oft wird eine Lastschrift mangels Kontodeckung nicht eingelöst - für die Nichtausführung dürfen die Banken und Sparkassen keine Gebühren in Rechnung stellen.

BGH Az. XI ZR 296/96 XI ZR 5/97

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Modernisierung: Vermieterrechte gestärkt

Mieterhöhungen nach ernergiesparenden Baumaßnahmen sind auch dann gültig, wenn der Vermieter keine Wärmebedarfsrechnung vorlegt. Aus ihr ließe sich erkennen, welche persönliche Ersparnis sich für die Mieter auf Grund der Arbeiten ergibt. Laut Bundesgerichtshof reicht als Begründung für die Mieterhöhung jedoch aus, wenn der Vermieter nachweist, dass die Maßnahmen zu einer dauerhaften Reduzierung der Heizenergiekosten führen. Dies könne etwa anhand von Wärmedurchgangswerten oder einer konkreten Beschreibung der Arbeiten erfolgen

BGH VIII ARZ 3/01

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Mieterhöhung: Welche Fristen gelten wirklich?

Vom 29.05.2002

Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete sind nicht von heute auf morgen möglich. Dem Mieter stehen Überlegungsfristen von zwei bis drei Monaten zu ganz genau: Rest des Monats, in dem das Schreiben des Vermieters beim Mieter eingegangen ist (egal, ob am 1. oder 31.) und die beiden folgenden Monate.... Die übrigen Termine knüpfen hier an. Stimmt der Mieter der Erhöhung zu, ist die neue Miete erstmals nach Ablauf der Überlegungsfrist zu zahlen. Verweigert der Mieter ganz oder teilweise seine Zustimmung, muss der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen, wenn er seine ursprüngliche Forderung aufrecht erhalten will. Dafür hat er drei Monate Zeit gerechnet ab dem Ende der Überlegungsfrist des Mieters. Wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, gilt die Mieterhöhung ebenfalls ab dem Monat nach Ablauf der Überlegungsfrist Zeit schinden bringt Mietern also nichts. Beispiel:
Zugang der Mieterhöhung zwischen
1. 30. Juni 2002
Der Mieter kann überlegen bis
31. August 2002
Wenn der Mieter zustimmt, zahlt er erstmals ab
1. September 2002
Wenn der Mieter nicht zustimmt, muss der Vermieter klagen bis
30. November 2002.

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Mietminderung: Verlust des Rechtes zur Minderung der Wohnungsmiete nach neuem Mietrecht

Am 22.10.2003

Bundesgerichtshof entscheidet über den Verlust des Rechtes zur Minderung der Wohnungsmiete nach neuem Mietrecht
Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte über die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter das Recht, die Miete wegen eines Mangels der Wohnung zu mindern, verliert, wenn er die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos weiterzahlt. In dem dem Senat vorliegenden Fall hatte der Mieter wegen einer von der Nachbarwohnung ausgehenden Lärmbelästigung seit September 1999 die Miete monatlich um 69,90 DM gemindert. Die Vermieterin war der Auffassung, der Mieter habe das Recht zur Minderung der Miete verloren, weil er erst etwa zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals diesen Zustand gerügt hatte. Mit ihrer Klage hat sie die bis einschließlich September 2001 aufgelaufenen Mietrückstände geltend gemacht.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die auf eine Entscheidung des Reichsgerichts aus dem Jahre 1936 zurückging und bei den Instanzgerichten einhellige Zustimmung gefunden hatte, verlor der Mieter in einem solchen Fall auf Dauer das Recht zur Minderung der Miete. Allerdings war diese Fallgestaltung in den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht geregelt; die Rechtsprechung ging deshalb davon aus, daß das Gesetz insofern eine Lücke aufweise, die durch die entsprechende Anwendung des § 539 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung zu schließen sei. Nach jener Vorschrift konnte der Mieter die Miete nicht wegen eines von Anfang an vorhandenen Mangels der Mietsache herabsetzen, wenn ihm der Mangel bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war. Der dieser Bestimmung zugrundeliegende Gedanke war nach Ansicht des Bundesgerichtshofes auch für die Minderung wegen eines nachträglich aufgetretenen oder bekannt gewordenen Mangels sinngemäß heranzuziehen.

Der im August 2000 beschlossene Regierungsentwurf zur Reform des Mietrechts hat in der Begründung zu § 536b BGB n.F., der von geringen sprachlichen Anpassungen abgesehen im wesentlichen unverändert an die Stelle des § 539 BGB a.F. treten sollte, in bewußter Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung ausgeführt, daß in den Fällen, in denen ein Mangel - wie in dem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt - erst im Laufe des Mietverhältnisses entsteht, grundsätzlich nur noch § 536c BGB n.F., der dem früheren § 545 BGB entspricht, anzuwenden ist. Danach ist der Mieter nur dann und solange an der Minderung der Miete gehindert, als er den Mangel dem Vermieter nicht anzeigt. Die der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zugrundeliegende Analogie zu § 539 BGB a.F. - jetzt § 536b BGB - sollte nach der Vorstellung des Regierungsentwurfs damit für die Zukunft erkennbar ausgeschlossen sein.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, daß es auch bei laufenden Mietverhältnissen für die Zeit bis zum Inkrafttreten des neuen Mietrechts am 1. September 2001 bei der bisherigen Rechtslage verbleibt. Das bedeutet, daß die analog § 539 BGB a.F. bis zu diesem Zeitpunkt erloschenen Minderungsrechte nicht wieder aufleben. Die zum Mietrechtsreformgesetz ergangene Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 EGBGB läßt den Willen des Gesetzgebers erkennen, aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes die vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Sachverhalte, d.h. die bis dahin entstandenen monatlichen Mietansprüche, von dem neuen Recht unberührt zu lassen.

Für die ab dem 1. September 2001 fällig werdenden Mieten gilt dies jedoch nicht. Insoweit ist das neue Mietrecht ohne Einschränkung maßgebend. Bei der Beurteilung der Frage, ob der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getretene § 536b BGB auf Fälle eines nachträglich aufgetretenen oder bekannt gewordenen Mangels analog anzuwenden ist, ist die in dem Regierungsentwurf enthaltene, im weiteren Gesetzgebungsverfahren nicht in Frage gestellte Begründung zu den §§ 536b, 536c BGB zu berücksichtigen. Danach ist die Annahme einer sogenannten planwidrigen Regelungslücke, die stets Voraussetzung für eine Analogie ist, ausgeschlossen. Vielmehr ist davon auszugehen, daß sich der parlamentarische Gesetzgeber nicht nur die - unverändert belassenen - Vorschriften des Regierungsentwurfs, sondern auch die dazu gegebenen Begründungen zu eigen gemacht hat. Hat der Gesetzgeber aber - wie hier - in Kenntnis der entgegenstehenden bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung eine Regelungslücke verneint und die neuen Vorschriften - ggf. korrigiert durch die Generalklausel von Treu und Glauben (§ 242 BGB) und das Bereicherungsrecht (§ 814 BGB) - ausdrücklich als ausreichend bezeichnet, bleibt für die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke kein Raum mehr.

Im vorliegenden Fall kann dem Mieter daher entgegen der Auffassung der Vorinstanzen sein Recht zur Minderung der Miete für die Zeit ab 1. September 2001 nicht durch eine analoge Anwendung des § 536b BGB abgesprochen werden. Daß er die Lärmbelästigung erstmals mehr als zwei Jahre nach ihrem Beginn gegenüber der Vermieterin gerügt hat, kann aber dazu führen, daß er das Minderungsrecht durch (stillschweigenden) Verzicht oder durch Verwirkung verloren hat. Der Bundesgerichtshof hat deshalb auf die Revision des beklagten Mieters das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben, soweit es die Mietminderung für den Monat September 2001 betrifft, und hat die Sache insoweit zur Prüfung dieser und der weiteren Frage, ob und in welchem Umfang eine zur Minderung berechtigende Lärmbelästigung vorgelegen hat, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Im übrigen - hinsichtlich der Mietrückstände aus der Zeit vor dem 1. September 2001 - hat er die Revision zurückgewiesen.

Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02
Karlsruhe, den 16. Juli 2003
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

(BGH)
 

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Versicherung: Nicht geschlossener Wasserhahn

Ein Mieter muss den Zulaufhahn nach dem Laufen der Waschmaschine wieder abdrehen. Versäumt er dies, muss die Hausratversicherung keinen Schadenersatz bezahlen, wenn der Schlauch platzt und es zu einer Überschwemmung kommt.

OLG Frankfurt/M. 3 U 3193/98

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Versicherung: Fenster in Kippstellung

Auch wenn der Eigentümer acht Stunden außer Haus war und die Fenster seiner Wohnung auf Kippstellung gelassen hatte, darf die Hausratversicherung die Entschädigung nicht verweigern, wenn Diebe über ein Gerüst bei Tage einsteigen. Wegen des deutlichen Entdeckungsrisikos der Täter hat der Versicherte nicht grob fahrlässig gehandelt.

OLG Hamm 20 O 160/00

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Einbauten

Der Mieter muss eine Einbauküche, die er im Einvernehmen mit dem Vermieter installiert hat, beim Auszug abbauen. Ansonsten kann sie der Vermieter auf seine Kosten entfernen lassen. Dasselbe gilt für abgehängte Decken, Kabelkanäle und verlegte Teppiche.

OLG Frankfurt/M. 1 U 190/99

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